纳米体育“我的物业费明明已经交上了,可为啥还说没资格参选呢?”5月5日,家住城阳区春城路水晶之都小区的孙先生不解地问。他称,前不久,自己报名参选小区业委会委员候选人,但因为物业费问题最终没能进入公示名单。针对孙先生心中的疑惑,昌德居社区居委会负责人宁女士称,孙先生等业主属于“突击交费”,不符合参选条件,之前已明确告知。城阳街道办物业部门负责人袁先生称,只要拖欠超过六个月就属于“突击交费”,物业管理部门基本上都是这样认定。对此,相关律师表示,法律上并没有这种“突击交费”的概念,建议将参选前已补交物业费的业主是否具有参选资格明确写入文件,以避免产生争议。
5月5日下午,在水晶之都小区,家住48号楼的业主孙先生告诉记者,该小区建于2004年左右,一共只有5栋楼。他是十年前搬到小区的,目前为业主们提供物业服务的是润华物业,物业费、电梯费加起来每平方米1.4元。
孙先生回忆,前几年,小区业主们就开始张罗着成立业委会,大家签名的材料也递交上去了,但一直未能取得实质性进展。今年3月底,他看到楼下贴出了一份筹备成立业委会的公告。孙先生称,他有自己的生意要处理,原本不想参与小区里的这些事,但禁不住邻居们极力劝说,最终赶在截止日期前报上了名。
孙先生回忆,4月初,在社区居委会等部门的组织下,在小区物业办公室举行了业委会委员候选人投票。“当时我得到的票数并不低。”孙先生称,他一共获得了8票,位于并列第二名,但等了好几天,一直没有公示投票结果,“后来居委会工作人员给我打来电话,说我超过半年交物业费属于突击补交,所以不符合参选条件,取消了我的参选资格。”
采访中,同样感到困惑的还有另一位参选业主。“当时,一共有19位业主在现场投票,我一共得了13票,得票数位居第一,但最终也被取消了资格。”他称,社区和街道办也认定他属于“突击交费”。
记者在水晶之都小区48号楼入口处看到,小区业主大会筹备组发布了一份业委会委员候选人条件与产生办法公告,落款时间为3月28日。
该公告称,本届业委会由5人组成。公告对业主委员会委员条件进行了明确规定。其中包括:“本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律法规,无违法搭建和拒付物业服务费等违法违规行为；遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务诚实守信、勤勉尽责；无违反管理规约和侵害业主合法权益等行为。热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力。”
“我于2023年1月份交纳2022年全年物业费,不存在拒绝支付物业费的行为。”孙先生称,他一般到了年底再交全年的物业费,“之前一直都是这样交费,物业公司也没有说过我存在拖欠物业费行为。”孙先生称,他这属于“先享受后付费”。
另一位落选业主也称,今年3月1日,他补交了过去两年的物业费,并且还将2023年的物业费也交上了,没想到也被认定为不具备资格,“我们查询过青岛市物业管理条例等相关法律法规,发现并没有关于‘突击交费’的规定。”
“之所以想参选业委会,只是希望监督物业,让小区变得更好。”采访中,问及为何参选业委会候选人时,孙先生坦言,他并不希望换掉物业,毕竟润华物业进驻小区之后也投了一部分资金。
不过,孙先生认为,物业在服务方面还有较大的提升空间。他说,广场上的几个花坛光秃秃的,健身场地铺设地砖时,物业曾承诺铺设塑胶,但到现在也没兑现。他还称,小区通道转角处设立的自制挡车柱太难看了。此外,一些车辆停在进出通道上,影响了公共安全。
业主周先生也直言,去年冬天,他所在的单元楼道里,一位邻居家种的一盆花被冻坏了,污渍淌了一地,“我向小区物业反映了好几次,但他们没有及时处理。”周先生说,小区公共收益到底有多少钱,他没见物业公司公示过。
5月5日下午,记者在小区内看到,不少楼座下面的空地里光秃秃的,在入口处附近,堆放着大量的建筑垃圾等杂物。“小区正门传达室建在进出通道的中间,直接影响了司机的视线,存在较大的安全隐患。”孙先生说,业主们希望能对这个问题尽快进行处理。
另一位落选业主也称,他对小区物业服务不满意,“物业打扫卫生不及时,说是安排了13个人在小区服务,实际上只有五六个人在干活。”他怀疑,被取消参选资格,可能是有人担心他以后进了业委会,会炒掉物业。
5月5日,在小区物业办公室,工作人员打出了一份收据。该单据显示,2023年1月3日,孙先生交纳了2022年全年物业费和电梯费,共计1949元。物业工作人员介绍,孙先生今年以来的物业费尚未交纳。
据介绍,2020年2月,润华物业被街道引进到小区进行服务,合同已于今年2月份到期。小区物业负责人宋经理说,该物业下一步到底能否继续在小区提供服务,还要看未来小区业主大会的投票结果。
采访中,对于业主反映的地上道路停车影响小区安全等问题,宋经理称,物业公司并未向业主收取停车费,再加上小区车位非常紧张,物业没有权力阻止业主在路边停车。对于孙先生提到的铺设塑胶地面问题,他称,这块建设费用需要物业公司自己来承担,如果物业公司能留下来继续给大伙服务,到时候肯定会铺上。对于周先生提出的公共收益公示问题,宋经理也进行了回应。他说,目前小区公共收益余额为12万元左右,每季度都会在小区内公示一周,并且会拍照上传给物业主管部门进行登记备案。
记者注意到,该小区物业公司出具的收费收据注明:“物业费请在每季度初1日至15日交纳。”宋经理说,“小区一共有275户业主,目前有20多户拖欠物业费。对于这些不交物业费的业主,物业公司将通过法律途径进行维权。”
记者看到,小区入口处张贴着两份公告。其中一份“业主委员会候选人名单公告”称,根据相关法规及政策规定,经业主自荐、业主推荐,筹备组审查,已产生小区业主委员会候选人6名。另一份公告称,业主大会召开时间为5月12日8时30分至5月14日16时。
昌德居社区居委会负责人宁女士表示,业主孙先生等人属于突击补交物业费,不符合参选条件。至于当初润华物业是如何进入水晶之都小区的,宁女士建议记者咨询街道办。
“他们确实属于突击补交纳米体育。”城阳街道办物业管理部门负责人袁主任介绍,关于“突击交费”,在民法典里没有明确的规定,“我们对突击补交的认定,一般是认为拖欠物业费超过6个月以上,这是一个约定俗成的办法。”
那么润华物业当初是怎么引进到小区服务的?袁主任说,他刚到这个部门工作,对具体情况并不了解,建议记者再咨询社区居委会。对于部分业主反映的物业服务问题,袁主任表示,街道每个月都会进行检查,如果有问题会下整改通知书。
5月12日,山东诚功律师事务所刘萃律师表示,根据相关规定,业主的义务包括按时足额交纳物业服务费。住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》也明确规定,业委会委员的当选条件也是要模范履行业主义务。刘律师说,法律上并没有这种“突击交费”的概念,一般物业费的交纳时间和交费标准都会在物业合同中明确约定,如果未按时足额交纳物业费,逾期后补交的情形不属于“按时交纳”,所以也不属于“模范履行业主义务”。
刘律师说,如果小区有合法程序制定的《议事规则》或《业委会选举办法》,就该将补交物业费的情形是否影响委员条件进行明确约定,已补交物业费不丧失参选资格的,也应尊重业主的自治规则。
采访中,刘律师建议业主按时足额缴纳物业费,如果对物业服务不满意可通过合法渠道反映问题,如通过业主大会行使表决权更换物业公司,而不是直接拒绝支付物业费。
事实上,关于业主是否及时交纳物业费能否与参选业委会“捆绑”,多地曾公开回应。
2022年,有网友询问,小区业主未及时交物业费,能否参选小区业主委员会委员。对此,成都市新津区答复,未及时交纳物业费者,皆不能进入业委会候选人提名。如在小区业委会换届选举之前将物业费及时交纳结清,便可以进入业委会候选人提名。
今年,温州市人大常委会召开《温州市物业管理条例(修订)》法规实施媒体见面会,回答了市民关心的热点问题。该报道提到,“对欠交物业费、失信被执行人不得参选业委会等实践做法审慎甄别,最终确定按照民法典精神要义,不得限制业主参选业委会权利的立法旨意。”