纳米体育原标题：福州万科城市花园售楼处电话丨户型丨交通丨位置丨户型图丨周边商业配套

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　　项目位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧。占地265亩，分南北区，靠廊桥相连。

　　共40栋住宅，18-27层，其中南区31栋，北区9栋（包括3栋公租房），提供2268套商品住宅、528套社会租赁用房。主推产品：92，119，132，165（面积因公摊波动），精装交付。

　　项目分为三种楼栋：两梯四户连廊产品，端头119，中户92，两梯两户的132、165，全部有架空层。

　　由于楼栋楼层不同，导致公摊不一，所以早期的规划小于90平米的有476套，因为2T4的楼栋里面有14栋是18层，公摊偏小，面积低于90，正好契合（14*17F*2=476）。

　　2020年4月15日，深圳市丰兆振宏实业以41.24亿元竞得宗地2020-21号地铁4号线洪塘停车场盖上及周边地块，可售楼面价14160元/㎡，住宅全装修比例应达到60%以上。

　　土地面积：265.77亩，限高：80米，容积率：1.8，(商业建筑面积不少于20000平方米，商业建筑应采用集中式商业），配建3万平方米社会租赁住房，按6490元/平回购，按10500元/平回购商业建筑面积8500平。

　　分析：去年上半年拍出的一幅位于金山的巨型地块，定位地铁停车场上盖，由于上盖还在施工，整体进度还差距不小，目前依然还未上市。

　　对于地块而言，在限高80米的条件下，容积率1.8（日常2.5以上），可以说这个硬性指标较优，做成了小高层与高层的混合。

　　对于拿地房企在早期也有争议，因为是刚注册的企业，其中股权归华能信托管理，从而关联到了华侨城，不过目前已经确定是万科操盘。

　　当然从股权信息也能找到联系，目前的控制人，还有一家企业丰振兴实业，通过股权控股万御安防，该公司的上游就是万科物业。

　　对于地块而言，楼面价1.4W并不高，加上有精装做溢价，利润空间较大，加上容积率和地铁加持的优势，整体地块性价比尚可，主要不确定性在于大盘对于资金要求较高，加上上盖项目周期较长，大量的房源，去化情况同样影响资金回笼。

　　92平米：三房两厅两卫，三开间朝南，主流布局，北侧存在连廊隐私影响，由于端头靠连廊入户影响偏大。

　　119平米：四房两厅两卫，这次最争议的户型，双开间朝南，客厅配合落地窗做观景，南侧设置L型阳台，其中主卫是暗卫，户型优势在于空间浪费较小，有一定景观优势，不过对比目前主流的大面宽布局，不少购房者接受度偏低。

　　虽然项目有江景，但是大部分房源其实无法观看，而且在如此大盘，东西端头全部如此布局，选择面偏窄，也一定程度减少了客户面。

　　132平米：四房两厅两卫，独梯，三开间朝南，大面宽布局，缺点在于客厅墙被卧室门隔断，四房里面两房都偏小，非独立餐厅空间浪费较多。

　　165平米：四房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，目前的主流布局，优势在于搭配了宽阳台，劣势在于右侧客卫是暗卫，不过也是这种布局常见问题。这个户型是主要分布在西南侧和社区中央，占据了较好的位置，不过楼层偏高，预计公摊不低。

　　项目位于金山大道北侧，靠近三环，最大的优势就是地铁四号线在附近，项目还在东侧设置了直接进出地铁站的升降梯。由于靠近三环，有一定的江景优势，不过目前周边的橘园洲工业园也在改造中，整体也存在一定遮挡。

　　项目地处金山片区纳米体育，不过非南侧生活区，目前周边生活气息较差，虽然有星网锐捷等企业，不过周边也是以工厂为主，后续配套也只能靠楼盘自身的商业。

　　分析：从金山这两年的新盘可以发现，楼面价与安商房的配比对于最终备案价影响其实并不大，南区在3.2W左右，北区在2.8W左右。

　　不过对于这些新盘而言，都是毛坯上市，该盘又是精装，再看看精装的备案价。目前看到，中骏世界城璟悦：一期备案价3.2W左右，其中精装3500元/平，公园左岸：备案价3.6W，精装2950元/平。

　　对于目前市场的精装盘，基本备案价都在3-4K左右，虽然精装质量都很差，但是备案并不低，这也是不少购房者不接受精装房的原因，精装成了变向溢价。

　　那如果按上面的北区毛坯（2.8W)+精装(3-4K)，相当于项目精装备案价在3.1-3.2W，当然这是最简单的计算，因为在比对中骏的备案价的时候，如果中骏一期3.2W扣掉精装3.5K，相当于毛坯2.85W，但是三叉街周边的新盘毛坯备案价基本都在3-3.2W。

　　综上，项目的备案价，考虑精装溢价，同时对比个别精装盘毛坯部分会偏低一些，预计价格可能会在3-3.1W。当然对于这样的价格，虽然金山目前新盘库存也不算多，但是项目房源超2000多套，实际售价更值得评估纳米体育。

　　出行：项目定位地铁停车场上盖，在东西设置了小型出口，以及南北区之间的大门，由于盖板有高度，日常进出相当于都要靠电梯或者楼梯，虽然东侧也设置了地铁升降梯，但是从社区的规模来看，超2000套房源，居住人口高达6000人以上，未来进出社区的便利度，以及南侧楼栋的出行，都需要注意，当初五四北的万科天空之城就有相关投诉。

　　江景：项目西侧可以看乌龙江，不过并非一线沿江，西侧规划了橘园洲工业园，位于西北侧的A、D地块已经建设，奥特帕斯智能制造产业园也开始建设，位于南侧的B地块还未拍出。

　　从规划来看：沿金山大道形成以70至120米高度的创新办公建筑集群，沿橘园洲互通适度控制建筑高度为50米并形成开敞空间，沿乌龙江形成50至100米高度的建筑集群。

　　对于沙盘已经展示了部分办公楼的模型，大概可以比对出遮挡情况，不过依然还有未拍出的地块，预计高度在50米左右，对于有意向的购房者，最好评估一下遮挡情况。

　　公租房：虽然售楼部宣称人才房，其实土拍已经公告了是政府回购公租房，目前项目通过上盖做隔断，三栋公租房是位于地面，商品房位于盖上，从设计图来看也确实如此，不过公租房未来是否也能进出社区，同样要评估。

　　大盘：对于项目而言，虽然南北区，不过南区31栋，也可以算是大盘了，虽然规划了很多社区配套，但是对于大盘相对应的物业管理也存疑，毕竟对面金城湾就是案例，所以购房前也要评估。

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